Dérogations à l’obligation légale de production d’au moins 25% de logements sociaux (loi SRU) dans les communes

Il faut rappeler tout d’abord que l’un des objectifs de la loi 3DS du 21 février 2022 avait été de passer en revue et si besoin, modifier les modalités de mise en œuvre de l’article 55 de la loi SRU du 13 décembre 2000 et de son pourcentage obligatoire de 20 à 25% de logements sociaux au sein des communes. Finalement, celui-ci a été malgré tout rendu permanent, mais certaines de ses modalités ont été assouplies en y redonnant de la flexibilité pour leur adaptation à la réalité locale. Cet assouplissement législatif a été un début très bénéfique pour les collectivités qui s’exposent à des amendes en cas de carence de mise en œuvre de la loi SRU car seulement moins de la moitié des communes ont rempli leurs objectifs de production de logements sociaux.

Pour cette raison, la loi 3DS prévoit que « les communes qui ne sont pas situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants et dont l’isolement ou les difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois environnants les rendent faiblement attractives peuvent désormais être exemptées de leurs obligations de production de logement social ». Néanmoins, il a fallu adopter ce décret d’application du 18 février 2023 pour que ces dispositions de la loi 3DS prennent enfin une valeur juridique contraignante et pour savoir ce que l’on entend par isolement et difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois, ainsi que pour déterminer les indicateurs permettant d’apprécier la faible attractivité en résultant. En d’autres termes, celui-ci doit clarifier les critères permettant la mise en œuvre de cette nouvelle dérogation à l’article 55 de la loi SRU.

Ce décret a d’abord pour but de fixer les conditions d’application du 1° du III de l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation, car désormais certaines communes peuvent être exemptées de leurs obligations issues de l’article 55 de la loi SRU modifiée du 13 décembre 2000 ». Ensuite, il indique que « chaque EPCI à fiscalité propre va devoir identifier en son sein ou en dehors de son territoire les pôles de centralité, c’est-à-dire la ou les communes agglomérées concentrant l’essentiel de l’activité, des emplois ou des services du bassin de vie dont elles sont le cœur ». Pour cela, le décret précise par ailleurs, que « la situation d’isolement et les difficultés d’accès d’une commune aux bassins de vie et d’emplois environnants sont établies au vu des temps de transport nécessaires pour atteindre, depuis cette commune, l’un de ces pôles de centralité. Ces temps de transport sont appréciés en tenant compte, notamment, des services de transports en commun ».

La faible attractivité d’une commune résultant de son isolement ou de ses difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois environnants est appréciée, d’après ce décret d’application, au regard des indicateurs suivants :

• Le taux d’évolution de la population sur une période de cinq ans calculé à partir de la population municipale, au sens de l’article R.2151-1 du CGCT ;
• Le taux de tension sur le logement locatif social, tel que défini au 2° du III de l’article L. 302-5 ;
• Le taux de vacance structurelle, entendu comme le nombre de logements du parc privé vacants depuis deux ans ou plus dans une commune, rapporté au nombre de logements du parc privé dans la commune ;
• Le dynamisme de la construction, apprécié en fonction de la moyenne des logements autorisés pour 1000 habitants de la commune au cours, au minimum, des trois dernières années ;
• L’indice de concentration de l’emploi, entendu comme le nombre total d’emplois proposés sur un territoire par rapport au nombre d’actifs occupés qui y résident.

Finalement, l’EPCI à fiscalité propre transmet au Préfet de département la liste des pôles de centralité « qu’il a identifiés et les éléments qu’il a retenus pour le faire et, par une décision motivée, la liste des communes proposées à l’exemption de l’application de production de 25% de logements sociaux ».

Enfin, ce nouveau décret prévoit aussi un calendrier adapté de recouvrement du prélèvement des communes déficitaires SRU pour l’exercice 2023. Ainsi, en 2023, « par dérogation à l’article R.302-19 du code de la construction et de l’habitation, le prélèvement mentionné à l’article L.302-7 du même code est effectué par quart, du mois d’août au mois de novembre, au lieu d’être effectué par neuvième à partir du mois de mars et jusqu’au mois de novembre ».

Lire le décret n°2023-107 du 17 février 2023 publié au JO du 18 février 2023