IMPORTANT - Révision des valeurs locatives des locaux professionnels – ce que doivent impérativement faires les EPCI dans les deux mois

Le 11 mai 2022, les présidents de chaque Commission Intercommunale des Impôts Directs (CIID) seront réunis par la Direction Départementale des Finances Publiques. A compter de la réception des documents issus des travaux menés par la commission départementale des valeurs locatives (CDVL, les EPCI disposeront de deux mois pour examiner les paramètres d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels situés sur leur territoire et éventuellement convoquer la CIID pour effectuer toutes les corrections nécessaires. Explications.

Qu’est-ce que la valeur locative d’un local professionnel et quel est son intérêt ?

Rappelons tout d’abord que la valeur locative d’un local professionnel correspond à un montant qui va notamment servir de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Par conséquent, bien qu’on parle de valeur « locative », il s’agit en réalité d’une valeur qui va concerner tous les locaux professionnels ou commerciaux, aussi bien ceux pour lesquels l’entreprise paye un loyer que ceux qui appartiennent à l’entreprise.

⇨ C’est donc un instrument d’une grande importance pour chaque commune et EPCI, puisqu’il détermine en partie le montant de recettes fiscales issues du foncier.

Comment sont calculées ces valeurs locatives ?

Le calcul de la valeur locative d’un local professionnel se fait tous les ans et dépend de quatre paramètres qui ont chacun une importance considérable : (1) la surface du local, (2) la catégorie du local (2), (3) le secteur fiscal (3) et (4) le cas échéant, un coefficient de localisation.

(1) Le premier paramètre, le plus évident, correspond à la surface du local professionnel : plus la surface d’un local professionnel est importante, plus le montant de la valeur locative sera élevé.

(2) Le deuxième paramètre correspond à la catégorie du local, choisie par l’exploitant parmi 38 catégories (magasins, bureaux, hôtels…). La catégorie d’un local est définie en fonction de l’activité principale qui y est exercée.

⇨ Le fait qu’un local professionnel soit défini dans une catégorie plutôt qu’une autre a donc un impact réel sur la valeur locative du local professionnel.

(3) Les secteurs d’évaluation constituent le troisième paramètre. Ces secteurs correspondent à un découpage du département en zones homogènes de loyers, contiguës ou non (allant de 1 à 6, en fonction de la densité des locaux de référence).

(4) A ces trois paramètres s’ajoute souvent un coefficient de localisation, destiné à tenir compte de la situation particulière (favorable ou défavorable) de la parcelle au sein du secteur d’évaluation. Ce coefficient vient en fait « corriger » la valeur locative en fonction de certaines considérations locales argumentées (par exemple, le coefficient de localisation sera différent pour un local situé sur une allée très commerçante par rapport à un local isolé et plus difficile d’accès).

Il existe 8 valeurs de coefficients de localisation qui permettent de tenir compte de la situation particulière d’une parcelle d’assise au sein d’un secteur d’évaluation :
 4 valeurs pour majorer les tarifs catégoriels : 1.1, 1.15, 1.20 et 1.30 ;
 4 valeurs pour minorer les tarifs catégoriels : 0.70, 0.80, 0.85 et 0.90.

Les tarifs font l’objet d’une mise à jour annuelle, en fonction du dynamisme du marché locatif (que l’on mesure au regard des loyers déclarés par les exploitants).

⇨ Ces quatre paramètres permettent donc d’établir le mode de calcul suivant :

Valeur locative des locaux professionnels (VLP) = Surface pondérée du local x tarif de la catégorie au m2 x coefficient de localisation.

Pourquoi il est important que les EPCI examinent les données liées à ces valeurs locatives

Le tarif au m² appliqué dépend de la catégorie et du secteur, et il est obtenu par la moyenne des loyers déclarés dans une même catégorie et un même secteur. Il existe de fortes variations à la hausse ou à la baisse d’une année sur l’autre et particulièrement cette année de renouvellement complet des secteurs (en effet, pour votre parfaite information, notez que la catégorie de local de référence a changé dû à l’application de la loi. Nous sommes passés en Essonne d’un découpage des secteurs, en fonction des MAG1 aux BUR1).

Ces variations peuvent entrainer des effets fiscaux que les CIID peuvent amortir par leur travail tout en demeurant dans les limites de ce que permet la loi. Les services fiscaux peuvent vous assister en cela.

Le problème, c’est que des erreurs de catégorisation peuvent survenir dans le calcul des valeurs locatives. Ainsi, certains locaux sont parfois classés dans la mauvaise catégorie ou ne bénéficient pas d’un coefficient de localisation qu’ils pourraient pourtant obtenir.

Ces inexactitudes ont des répercussions fiscales importantes pour les communes et les EPCI :

• Dans certains cas, la valeur locative d’un local professionnel finit par être sous-évaluée, ce qui signifie que l’entreprise paiera une taxe foncière et une CFE moins élevées que ce qu’elle devrait normalement payer, affectant donc les rentrées fiscales des collectivités.

• Dans d’autre cas, la valeur locative d’un local professionnel finit par être surévaluée. Ce décalage crée alors des valeurs fiscales bien trop importantes pour certaines entreprises, qui doivent alors payer des charges injustement élevées.

⇨ Les EPCI peuvent ainsi apporter de précieux ajustements pour éviter que de telles inexactitudes soient validées. Pour cette raison, il importe que chaque EPCI procède à une vérification du secteur, de la catégorie et du coefficient de localisation de chaque local professionnel, afin de garantir une justice fiscale aux entreprises ainsi que des recettes fiscales cohérentes aux communes et EPCI. Ces modifications devront, sans délai, être communiquées à la CIID qui dispose de deux mois pour faire connaître son avis à l’administration fiscale.

Ce travail d’examen et d’ajustement sera retourné en septembre par la CIID aux services fiscaux, puis ultérieurement mis en application.

— Dernière mise à jour le 2 mai 2022

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