Le Maire et la lutte contre l’habitat indigne

Le décret du 24 décembre 2020 complète le dispositif car il apporte les précisions nécessaires à la mise en œuvre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, notamment en matière de procédure contradictoire ou d’exécution des arrêtés pris au titre de cette police spéciale  et il opère un travail de toilettage des dispositions réglementaires devenues caduques du fait de l’harmonisation des procédures de police administrative spéciale de lutte contre l’habitat indigne.

La police de l’habitat indigne était en effet devenue illisible et peu efficace au fil de l’empilement des textes. Les procédures menant à des arrêtés de mise en péril ou à des arrêtés d’évacuation ont été fusionnées dans des procédures nouvelles dites de mise en sécurité. La police unique de la sécurité et de la salubrité est aujourd’hui plus simple (harmonisation du déroulement procédural, quel que soit le fait générateur) et plus efficace (délais plus courts et protection accrue pour les occupants). La répartition des rôles entre acteurs est, en outre, plus claire.

Les atteintes à la sécurité des personnes relèvent de la compétence du Maire en application de l’article L.511-2 1° à 3° du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Le Maire en assume la responsabilité et intervient pour :

 les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques n’offrant pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers (y compris lorsque le risque d’effondrement est lié à une cause extérieure) ;

 le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation

 l’entreposage de matières explosives ou inflammables dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers.

Par ailleurs, le maire voit ses moyens renforcés pour intervenir en amont et plus rapidement. Il peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d’évaluer les risques. Lorsque ces visites interviennent dans des lieux à usage d’habitation, elles doivent être effectuées entre 6h et 21h en application de l’article L.511-7 du CCH.

Cette ordonnance de 2020 a touché, par ailleurs, aux dispositions relatives aux compétences des collectivités. Elle limite, d’abord, la possibilité pour les présidents d’EPCI de refuser d’exercer les pouvoirs de police de lutte contre l’habitat indigne transférées par les maires des communes membres qu’à condition qu’au « moins la moitié des maires s’est opposée auxdits transferts ou si les maires s’étant opposés au transfert représentent au moins 50 % de la population de l’EPCI », en vertu de l’article L.5211-9-2 III du Code général des collectivités territoriales (CGCT). De plus, un maire qui se serait, dans un premier temps, opposé au transfert pourra revenir sur sa décision.

Ce transfert prendra effet dans le délai de 3 mois à compter de la notification de la décision du maire au président de l’EPCI, sauf si le président de l’EPCI notifie au maire, dans ce délai, son refus d’exercer (article L.5211-9-2 III bis du CGCT). Le président de l’EPCI ne pourra refuser le transfert de ces pouvoirs de police que s’il n’exerce pas déjà de tels pouvoirs sur le territoire d’une ou plusieurs communes membres.

Le décret du 24 décembre liste les équipements communs qui peuvent faire l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité. Avant d’édicter un arrêté, le décret précise que l’autorité compétente doit informer les personnes concernées « des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu’elle compte prendre ». Un délai minimal d’un mois doit leur être laissé pour présenter des observations. Si l’arrêté concerne l’occupation à usage d’habitation de caves, sous-sols, combles ou pièces dotées d’une hauteur sous plafond insuffisante, ce délai est réduit à 15 jours.

En outre, en cas de danger imminent, les maires peuvent désormais ordonner, par arrêté et sans procédure contradictoire préalable ni rapport d’expertise, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger (article L.511-19 du CCH). Une journée peut suffire à faire aboutir la procédure, si la situation l’exige afin de protéger les occupants. Sur le délai d’exécution des mesures de réparation ou de démolition, le décret de 2020 précise qu’il « ne peut être inférieur à un mois à compter de la date de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, sauf dans le cadre de la procédure d’urgence ».

Il reste enfin les atteintes à la santé des personnes qui relèvent de la compétence du Préfet. Il lui revient donc de traiter les situations d’insalubrité définies aux articles L.1331-22 et L.1331-23 du Code de la santé publique (CSP).

En ce qui concerne la responsabilité, l’autorité compétente peut être pénalement poursuivie si elle ne suit pas les procédures correctement et qu’un drame a lieu, au titre de l’article 121-3 du Code pénal. Un arrêté de mise en sécurité ou d’urgence peut prescrire une évacuation des occupants. Pour cette raison, l’article L.521-3-2 du CCH prévoit une clause engageant la responsabilité du Maire dans le cas où les options de relogement n’auraient pas été trouvées par le propriétaire du bien évacué pour des raisons de sécurité.

Lire l’ordonnance du 24 décembre 2020 paru au JO du 27 décembre 2020
Lire le décret d’application de l’ordonnance du 24 décembre 2020
Lire la loi ELAN du 24 novembre 2018