Loi relative à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement

Cette loi redéfinit les critères permettant de caractériser l’état irrémédiable de l’insalubrité ou de l’insécurité d’un bâtiment (extension du champ des travaux pouvant faire l’objet d’une opération de restauration immobilière - ORI). Ensuite, elle introduit la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt global et collectif, plus souple et plus simple, pour le financement des travaux essentiels des immeubles dégradés ou de rénovation énergétique. La rénovation de l’habitat dégradé est intégrée dans les missions de soutien et de conseil de l’agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT), pour permettre aux petites et moyennes collectivités locales de disposer de moyens d’ingénierie nécessaires. Par ailleurs, l’ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté peuvent bénéficier de la garantie du fonds de garantie de la rénovation énergétique (FGRE).

De même, une nouvelle procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique des propriétaires de logements frappés par un arrêté de péril ou de traitement de l’insalubrité est créée par l’article 9 de cette nouvelle loi. Elle est calquée sur la procédure « Vivien », qui permet d’exproprier, pour les démolir, les immeubles en état de dégradation irrémédiable. En revanche, cette nouvelle procédure est conçue pour permettre des interventions en amont, sur les immeubles dont l’état est critique, mais qui peuvent encore être sauvés. Il s’agit donc de rénover plutôt que de démolir. Si les travaux prescrits par l’autorité publique dans l’arrêté n’ont pas été exécutés, la procédure autorise, en raison de l’urgence à réaliser les travaux à titre remédiable, « la prise de possession anticipée de l’immeuble par la collectivité territoriale, moyennant l’octroi d’une indemnité provisionnelle d’expropriation ». En outre, la loi sécurise la procédure d’expropriation des immeubles insalubres, avec l’établissement d’une méthodologie nationale fixant les grands principes d’évaluation de l’indemnisation des biens expropriés. Cette nouvelle procédure est codifiée aux nouveaux articles L.512-1 à L.512-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La loi autorise encore l’installation sans autorisation d’urbanisme des constructions temporaires dans la limite de cinq ans à usage exclusif d’hébergement d’urgence des occupants délogés dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain ou de lutte contre l’habitat indigne. Ce texte oblige les syndics d’informer les copropriétaires et les occupants de l’immeuble des procédures en cours en matière d’insalubrité ou de péril. De plus, un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées est institué. Ainsi, une collectivité publique peut confier à un concessionnaire, par un contrat de concession d’aménagement, la réalisation d’opérations de rénovation. Le régime applicable au droit de préemption urbain est clarifié pour que les collectivités locales qui voudraient mettre en place un dispositif de préemption sur une copropriété dégradée puissent le faire plus facilement.

Une autre disposition permet à titre expérimental d’inciter les propriétaires de logements en péril ou insalubres à conclure un bail à réhabilitation en vue de leur rénovation. La loi prévoit le lancement de deux expérimentations. La première, d’une durée de dix ans, concerne les immeubles en état de carence. Il s’agit de permettre à un opérateur, après autorisation de la commune ou de l’EPCI, de conclure un accord avec le syndicat de copropriétaires en vue d’acquérir tout ou partie du terrain ou des bâtiments pour procéder à leur rénovation. Une autre expérimentation de cinq ans sera menée pour permettre aux préfets d’autoriser les propriétaires soumis à une obligation de travaux dans le cadre d’arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité à conclure un bail à réhabilitation. Dans ce cas, le bail à réhabilitation « vient remplacer l’obligation de travaux faite au propriétaire ». Ce bail à réhabilitation est une procédure par laquelle un « preneur » (qui peut être une collectivité territoriale) récupère un bien pour un temps déterminé et s’engage à réaliser des travaux de remise en état, avec possibilité ensuite de le louer à des locataires.

La loi donne aussi un nouvel outil aux opérateurs d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), leur permettant de solliciter une procédure judiciaire de scission forcée de grands ensembles en copropriétés ou la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires. Ainsi, lorsque l’opérateur d’une ORCOD déclarée d’intérêt national sera confronté à une copropriété présentant de graves difficultés d’entretien ou d’administration pouvant compromettre sa gestion et son fonctionnement, il pourra saisir le juge pour que soit ordonnée soit la division du syndicat des copropriétaires, soit la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires. Il s’agit de déconcentrer la prise de décision au niveau de gestion le plus pertinent et, si besoin, d’isoler les immeubles les plus en difficulté de ceux pouvant faire l’objet de mesures de redressement.

Les sénateurs ont ajouté dans cette loi la possibilité pour les communes (maires) d’exiger la réalisation d’office d’un diagnostic structurel des immeubles dans les zones d’habitat dégradé aux frais des propriétaires, de mettre gratuitement à la disposition des communes les biens confisqués aux marchands de sommeil pour réaliser des logements, et d’attribuer aux communes ou EPCI compétents en matière du logement et de l’habitat le bénéfice des amendes en matière de permis de louer. Plusieurs dispositions visent à renforcer le permis de louer. L’instauration du permis de louer est désormais possible même en l’absence de programme local de l’habitat. Dans le cadre de l’instruction du permis, le président de l’intercommunalité compétent en matière d’habitat ou le maire peut faire visiter le logement et infliger des amendes en cas de mise en location sans déclaration ou autorisation préalable. En vertu de cette loi, le maire pourra aussi faire réaliser d’office des travaux, voire faire démolir des bâtiments non conformes aux règles d’urbanisme présentant un risque pour la sécurité ou la santé.

Enfin, pour renforcer la lutte contre les marchands de sommeil, cette loi porte de 10 à 15 ans l’interdiction d’acquérir un bien immobilier encourue par les marchands de sommeil et facilite la mise en œuvre par les communes et intercommunalités des permis de louer et de diviser. Les mesures contre les marchands de sommeil sont donc largement renforcées : sanctions en cas de refus de bail écrit ou d’une quittance en cas de paiement en espèces, suspension du loyer pour les occupants dans les logements présentant des risques sérieux de sécurité… En outre, les sanctions pénales contre les marchands de sommeil sont aggravées (7 ans de prison et 200 000 euros d’amende, voire 10 ans de prison et 300 000 euros d’amende quand les faits sont commis contre des mineurs). Cette loi autorise également les collectivités locales à fixer des exigences de décence plus fortes pour les colocations à baux multiples. Cette mesure doit être expérimentée pendant cinq ans.

Lire la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 parue au JO du 10 avril 2024 relative à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement