Afin de faire face à la crise du logement, la loi n°2025-541 du 16 juin 2025, publiée au Journal officiel du 17 juin 2025, entend faciliter la transformation de bureaux, d’anciens bâtiments publics ou d’autres locaux professionnels en logements. Dans cet objectif, elle cherche notamment à lever certains obstacles réglementaires ou administratifs permettant aux maires de déroger à certaines règles d’urbanisme des PLU (Plans Locaux d’Urbanisme). Elle crée par ailleurs un permis de construire dit « réversible » ou à destinations multiples. Initialement, cette transformation ou reconversion en logements n’était prévue que pour les bureaux, mais les parlementaires ont étendu son champ d’application à plusieurs types de bâtiments et de constructions à destinations autres que d’habitation. Il y a aussi d’autres mesures consacrées par cette loi qui vont avoir pour effet de contribuer à développer l’offre de logements. Cette nouvelle loi est composée de 9 articles comportant des mesures suivantes :
Possibilité de dérogation au Plan Local d’Urbanisme (PLU)
L’article 1er de la loi vise à autoriser les maires (ou les présidents d’intercommunalités) à déroger, au cas par cas, aux destinations prévues dans le PLU pour les changements de destination en vue de créer du logement. L’autorité compétente est autorisée à le faire après avis conforme (favorable) du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU. Si l’autorité compétente à délivrer l’autorisation d’urbanisme dérogatoire n’est pas le maire, elle doit recueillir l’avis du maire de la commune où est implanté le bâtiment concerné. Cette dérogation permettra la reconversion de bâtiments tertiaires en logements comme par exemple des bureaux, des anciennes trésoreries, Postes ou cités administratives ou encore des hôtels, garages, locaux commerciaux, bâtiments agricoles désaffectés, même si le PLU, ou le document en tenant lieu, n’autorise pas la destination « habitation ». C’est ce dont dispose le nouvel article L.152-6-5 du Code de l’urbanisme instauré par cette loi. La dérogation s’applique également aux travaux ou aux constructions d’extension ou de surélévation faisant l’objet de l’autorisation d’urbanisme dérogatoire. Cette mesure accélérera les opérations de plusieurs mois (6 à 12), en permettant aux collectivités de s’épargner une modification préalable du document d’urbanisme. Cependant, en cas de refus de cette dérogation opposé aux porteurs de projets, les services instructeurs devront motiver leur décision. Ainsi, le 2e alinéa de ce nouvel article L.152-6-5 du Code de l’urbanisme dispose que « la dérogation peut être refusée au regard des risques de nuisances pour les futurs occupants, de l’insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle ». Afin de soutenir les projets des collectivités locales, l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) pourra les accompagner dans l’identification des locaux et pour la phase d’étude du potentiel de transformation en logements.
Par ailleurs, l’article 1er de cette nouvelle loi consacre également une servitude de résidence principale selon laquelle « le PLU peut délimiter des secteurs dans lesquels les logements, issus de la transformation de bâtiments à destination autre que d’habitation (changement de destination dérogatoire), devront obligatoirement être à usage exclusif de résidence principale » . Cette mesure prévue par un 2e alinéa rajouté à l’article L.151-14-1 du Code de l’urbanisme, s’inspire du dispositif prévu par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (dite anti-Airbnb).
De plus, ce texte de loi offre la faculté d’étendre aux opérations de transformation de locaux de destination autre que l’habitation en habitations la possibilité de faire financer par un porteur de projet, via une convention de projet urbain partenarial (PUP), certains équipements publics nécessaires à la réalisation du projet ou pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers (article 4 de la loi).
Création d’un permis de construire réversible ou à destinations successives (multi-destinations)
Cette nouvelle loi crée, par le biais de son article 5, un « permis de construire multi-destinations ou un permis réversible », qui permettra d’autoriser par anticipation un bâtiment qui comportera plusieurs destinations et états successifs au cours de son existence. Ce permis spécifique donnera une visibilité sur le long terme aux porteurs de projets qui souhaiteraient, par exemple, construire un bâtiment tertiaire pour lequel il est envisagé une conversion ultérieure en résidence étudiante et allégera la charge des formalités d’urbanisme à réaliser à l’occasion des travaux. Il serait « délivré à un instant unique et permettrait aux surfaces d’un bâtiment d’évoluer entre plusieurs destinations successives ». La durée de ce nouveau permis multi-destinations a été bornée dans le temps (20 ans) et le maire pourra exiger la mention de la première destination en sus de la mention expresse des différentes destinations autorisées. Les modifications ultérieures des règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives aux destinations sont sans incidence sur la validité d’un tel permis délivré et valable pendant 20 ans à compter de sa délivrance. Le V de l’article 5 de cette loi précise néanmoins que « le propriétaire informe le maire de la commune et, le cas échéant, l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de chaque changement de destination ou d’état, au moins trois mois avant le changement effectif de destination ». Ce nouveau type de permis de construire, instauré par un nouvel article L.431-5 du Code de l’urbanisme, est calqué sur le modèle du permis créé en vue de la préparation des Jeux Olympiques : l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme peut, sur avis conforme du conseil municipal des communes concernées, délimiter des secteurs dans lesquels le permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment. Les secteurs ainsi délimités sont annexés au plan local d’urbanisme ou au document en tenant lieu.
Autres mesures à retenir :
Cette loi vise aussi à faciliter la transformation des bureaux et autres locaux à destination autre que d’habitation en logements étudiants. Son article 6 prévoit ainsi de permettre aux CROUS (centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires) de pouvoir recourir sans condition et de façon pérenne à la procédure de marchés publics de conception‑réalisation, comme cela est déjà le cas pour les organismes d’HLM, ce qui permettra un gain de temps pour la réalisation des opérations de construction des résidences universitaires. De plus, la majoration du volume constructible prévu par le PLU pourra être étendu à la réalisation de résidences universitaires (article 7). Ce bonus de constructibilité est déjà applicable aux logements sociaux.
Enfin, la loi consacre l’assouplissement des règles de vote en assemblée générale de copropriété lorsqu’elle doit se prononcer sur le changement de destination de locaux (parties privatives à usage de bureau ou de commerce) pour les transformer en logements. Le législateur cherche à faciliter par cette disposition la transformation de locaux tertiaires en logement dans les copropriétés à usage mixte en abaissant la majorité nécessaire de l’unanimité à la majorité simple en assemblée générale (article 8). La modification de la répartition des charges de copropriété qui résultera d’un tel changement se fera aussi à la majorité simple (article 9).
Pour rappel, deux mesures fiscales, proposées par l’auteur de cette loi, avaient déjà été adoptées dans le cadre de la loi de finances pour 2025, à savoir : l’exonération de taxe sur les bureaux pour les locaux transformés en logements et la possibilité pour les collectivités de percevoir la taxe d’aménagement afin de réaliser les investissements publics rendus nécessaires par l’accueil de nouveaux habitants (article 111 de la loi de finances pour 2025).
Lire la loi n°2025-541 du 16 juin 2025, publiée au Journal officiel du 17 juin 2025
— Dernière mise à jour le 20 juin 2025
