Loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale

1) Une fiscalité des meublés touristiques moins avantageuse (réduction importante de la niche fiscale dite Airbnb)

L’abattement fiscal des meublés de tourisme passera de 71 à 50% pour les meublés classés, avec un plafond abaissé à 77 700 euros. En revanche, pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement passera de 50 à 30% tant que la personne qui loue ses biens ne dépasse pas 15 000 euros de revenus annuels. Ces nouveaux taux d’abattement s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Pour les revenus 2024, les taux seront ceux actuels (avant la loi de finances pour 2024). L’objectif de cette mesure est que les propriétaires n’aient plus un intérêt fiscal à louer un logement meublé de tourisme plutôt qu’un logement nu et permanent.

2) L’obligation du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Concernant les obligations de diagnostic de performance énergétique (DPE) des meublés de tourisme, c’est la version du Sénat qui a été retenue par les parlementaires en CMP. Il s’agit d’éviter que les « passoires thermiques » soient réservées au tourisme. Les délais de mise en œuvre de cette nouvelle obligation ne seront pas les mêmes pour les meublés de tourisme (appartements) qui sont déjà sur le marché et pour les nouveaux. Ainsi, seuls les nouveaux meublés de tourisme passeront au calendrier ordinaire pour parvenir à une étiquette énergétique D a minima et notamment : en 2025 pour les locations saisonnières classées G, en 2028 pour celles classées F et en 2034 pour les E. En revanche, les meublés de tourisme actuels ne seront pas soumis à ce calendrier dans l’immédiat puisqu’ils ont obtenu un délai de dix ans, jusqu’en 2034, pour se conformer aux exigences de décence énergétique et parvenir à l’étiquette énergétique D. Le maire pourra demander à tout moment au propriétaire de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. Faute de réponse dans un délai de deux mois, le propriétaire risquera une astreinte par jour de retard de 100 euros. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles sur le DPE encourra une amende administrative de 5 000 euros maximum par local concerné.

3) Pouvoirs étendus accordés aux maires pour la régulation de ce marché locatif Airbnb

Outre ces changements précités, plusieurs mesures concernent directement les maires qui ont obtenu de nouveaux outils de régulation. En effet, cette nouvelle loi a principalement vocation à permettre aux communes, sur délibération motivée, de limiter les locations saisonnières à 90 jours par an et non plus à 120 comme auparavant, c’est-à-dire qu’il leur est accordé la possibilité d’abaisser de 30 jours la durée maximale de locations de type Airbnb. En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 euros.

En vertu de cette loi, les élus locaux pourront également « mettre en place des quotas d’autorisations de meublés de tourisme dans leur commune » ou « créer, dans les PLU, des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Cette capacité sera ouverte aux communes qui comptent plus de 20% de résidences secondaires ou celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants ».

Par ailleurs, la procédure d’enregistrement en mairie est généralisée à toute déclaration préalable de mise en location d’un meublé de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. Les meublés de tourisme sont déjà soumis à une obligation de déclaration en mairie, mais celle-ci ne fait pas toujours l’objet d’un enregistrement qui permet de demander des pièces justificatives. La généralisation du numéro d’enregistrement, qui sera applicable au plus tard le 20 mai 2026, permettra une meilleure connaissance par les maires du parc locatif touristique et de mieux le réguler. Les maires pourront suspendre dans certains cas la validité du numéro de déclaration, par exemple si le meublé est visé par un arrêté de péril...Ce nouveau dispositif doit néanmoins être précisé par décret.

Pour ce qui est des sanctions, les amendes sont renforcées pour les loueurs se livrant à de fausses déclarations sur le numéro d’enregistrement des locations saisonnières. Ainsi, les maires pourront désormais prononcer deux nouvelles amendes administratives de 10 000 euros maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et de 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

4) Cas de copropriétés

Il faut noter qu’en vertu de cette nouvelle loi, les copropriétés auront également leur mot à dire. Ainsi, elles pourront décider d’interdire les locations saisonnières avec un vote à la majorité des deux tiers, contre l’unanimité auparavant. Cette possibilité ne concernera toutefois que les copropriétés qui comportent dans leur règlement une clause dite « d’habitation bourgeoise ». Cette clause autorise l’habitation et des activités libérales (cabinets de médecins...) dans l’immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés (par exemple commerces en rez-de-chaussée). En outre, tout nouveau règlement de copropriété (établi à partir de l’entrée en vigueur de la loi) devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme.

Enfin, les propriétaires et les locataires autorisés devront informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme. Le syndic devra inscrire un point d’information sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Lire la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024