Modalités de réalisation du diagnostic structurel obligatoire des immeubles collectifs

En effet, l’article L.126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) que ce décret applique, « permet aux communes de définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif devra faire l’objet, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d’un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers » . Ce décret contient plusieurs mesures permettant de mettre en œuvre cette nouvelle obligation légale :

- Pouvoirs accordés aux élus locaux

Tout d’abord, ce sont les élus locaux qui vont désormais pouvoir définir les périmètres des secteurs au sein desquels devra obligatoirement être réalisé un diagnostic structurel. Ils sont délimités par délibération du conseil municipal. Tous les immeubles situés dans la zone définie devront s’y soumettre et vérifier leur solidité. Lorsque la commune est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal, la délibération du conseil municipal est transmise au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent. Le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent annexe dans un délai de trois mois au plan local d’urbanisme, au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale les périmètres des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif fait l’objet d’un diagnostic structurel du bâtiment. La décision est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception aux propriétaires de l’immeuble concerné ou aux syndics représentant les syndicats des copropriétaires. Chaque syndic de copropriété est tenu de notifier aux copropriétaires cette délibération dans les conditions prévues par l’article 42-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A défaut de pouvoir notifier la délibération aux propriétaires ou aux syndics des copropriétaires, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune où est situé le bâtiment, ainsi que par affichage sur la façade du bâtiment. Le décret définit également le contenu du diagnostic qui porte sur l’analyse générale de l’immeuble et peut formuler des propositions de travaux ou d’investigations complémentaires ainsi que les modalités de notification et de délai.

Ainsi, le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires disposent de 18 mois pour faire parvenir le diagnostic à la commune à compter de la notification qui lui a été faite de la délibération du conseil municipal ou de la date la plus tardive de l’affichage prévu par l’article R.126-43-2 du CCH. Le défaut de transmission dans les délais (carence) est sanctionné et dans ce cas, la commune est en droit de faire réaliser d’office le diagnostic aux frais du propriétaire ou du syndic des copropriétaires. Lorsque le maire fait réaliser d’office le diagnostic structurel du bâtiment d’habitation collectif en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires, les frais engagés par la commune sont recouvrés comme en matière de contributions directes à son profit.

- Les compétences requises des diagnostiqueurs

Ce décret fixe aussi les exigences et capacités demandées à des professionnels autorisés à réaliser ce diagnostic structurel, ainsi que leurs obligations en matière d’assurance et d’indépendance. Le propriétaire (ou le syndicat des copropriétaires) concerné par la décision de la commune doit donc faire réaliser un diagnostic structurel par une personne disposant des compétences et garanties adéquates. A ce titre, le décret du 12 août dernier précise tout ce qui est requis aux diagnostiqueurs pour pouvoir effectuer ce diagnostic structurel :

1) Le diagnostiqueur doit présenter des compétences dans de très nombreux domaines (registres) : les modes de construction, l’évaluation de la stabilité et de la solidité, les produits et matériaux de construction, les textes législatifs (normes juridiques et techniques), etc. ;
2) Il doit justifier de sa qualification et sa certification ou de celles de ses employés (diplôme et titre professionnel) ;
3) Le diagnostiqueur doit avoir souscrit une assurance en responsabilité civile professionnelle ;
4) Il a l’obligation de réaliser le diagnostic en toute impartialité.

La personne qui réalise le diagnostic structurel du bâtiment peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique.

- La réalisation et le contenu du diagnostic structurel

En application de ce décret, le diagnostiqueur mandaté effectue une inspection visuelle extérieure et intérieure. Le contenu du diagnostic doit ainsi mettre en lumière les problèmes apparents et établir un rapport en ce sens. Le diagnostic structurel comprend entre autres :

  Le nom de la personne/société ayant réalisé le diagnostic ;
  La localisation de l’immeuble ;
  La description du bâtiment et des éléments structurels ;
  Les désordres trouvés, l’impact des derniers travaux effectués ;
  Une liste des travaux hiérarchisée avec les priorités ;
  Les recommandations en matière de sécurité avant la réalisation des travaux, ou encore des investigations complémentaires.

Le coût d’un diagnostic structurel varie selon plusieurs critères spécifiques à la copropriété : sa taille, sa complexité architecturale et sa localisation. La surface totale du bâtiment et le nombre de lots constituent les principaux facteurs de variation. Les copropriétaires peuvent mutualiser cette dépense via le fonds travaux de leur copropriété régi par la loi ALUR. Il est à préciser que le diagnostic structurel n’est pas systématiquement requis pour les projets de construction neuve. La réglementation actuelle se concentre principalement sur les bâtiments existants situés dans les zones définies par les communes. Les nouvelles constructions sont soumises à des normes techniques strictes dès leur conception, notamment via le respect des règles parasismiques et l’étude des sols. La solidité de l’ouvrage est garantie par l’assurance décennale du constructeur pendant les 10 premières années suivant la réception des travaux. Un diagnostic structurel peut néanmoins s’avérer pertinent dans certains cas spécifiques : construction sur un terrain présentant des fragilités particulières ou projet nécessitant des adaptations techniques complexes.

En outre, un arrêté du 22 août 2025, paru au Journal officiel du 30 août 2025, définit le modèle de rapport de diagnostic structurel qui devra être utilisé par les professionnels qui interviennent sur des bâtiments d’habitation collectifs situés dans les secteurs géographiques prioritaires définis par délibération du conseil municipal, pour le compte des syndicats de copropriétaires. Ledit arrêté est pris pour l’application de l’article 27 de la loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement. Il est également pris pour l’application de l’article L.126-6-1 du code de la construction et de l’habitation et pour l’application du décret n°2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs.

L’article 1^er de cet arrêté prévoit effectivement que « le modèle de rapport établi par le professionnel réalisant le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs, tel que mentionné à l’article R.126-43-10 du code de la construction et de l’habitation, figure en annexe 1 du présent arrêté ».

Lire le décret n°2025-814 du 12 août 2025, paru au JO du 14 août 2025

Lire l’arrêté du 22 août 2025 définissant le modèle de rapport à utiliser par le professionnel réalisant le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs, paru au JO du 30 août 2025